自住房与高端豪宅狭路相逢 东坝能否和谐发展?

作者:马三甲 (2014-06-20) 5865

  6月18日,位于东坝的自住型商品房金隅汇星苑拿下预售证,成为北京首个摇号的自住型商品房项目。与此同时,恒大东坝南区地块商品房项目也有了自己的名字--恒大华府,其营销中心已见雏形。

  从2003年奥林匹克花园的一枝独秀,到2013年恒大、首开、保利等一线房企扎堆入驻,朝阳区东坝当之无愧成为北京土地市场的新贵。但是与改善型产品聚集的亦庄、以刚需产品为主的天宫院、以高端低密度住宅为主的别墅区不同的是,东坝区域楼市产品性质并不简单。

  搜狐焦点调查发现,东坝南区包含中高端小区,如首开常青藤 、奥林匹克花园、利锦府 以及即将入市的恒大华府;不过区域内物业仍以保障房为主,如金泰丽富嘉园、东泽园 、金隅悦和园 等;同时,在东坝南区还有一些老社区,如中铁十六局社区、红松园、康静里等。

  不同性质社区并存的东坝,是否能够和谐发展?区域居住环境与氛围又能否与2013年总价地王、高端住宅恒大华府相匹配?土地热又能否真的带动区域房价跳涨?搜狐焦点走进东坝,将以上谜团一一解开。

  高中低端产品并存

  从五环路驾车驶出东坝出口,往北行驶不到2公里就能看到一片片被围挡圈住的空地,挖掘机有条不紊的进行作业,由于施工的火热,道路上有些尘土和泥泞,穿过一片杂草和土坡,就能看到这个神秘建筑--恒大华府营销中心。

  这个蓝色的玻璃圆形建筑已见雏形,在它北侧是一片刚投入使用不久的回迁楼,东侧则是区域内“老牌”商品房首开常青藤。

  其实这个画面仅仅是对东坝南区的一个缩影,在2013年东坝就以连续两宗地块高价成交,成为北京土地市场的新星。随后,东坝区域又成为2014年自住型商品房的密集地。十年的时间,东坝成为北京独特的高低端并存的区域。

  据搜狐焦点了解,东坝区域同时存在保障房、经适房和公租房等保障性住宅类型,加上已成交和将成交地块中配有大量限价房或自住型商品房,因此区域形成呈高低端并存现象。

  “这等于是把完全不同的消费群体硬生生拉到了一起,无论提供什么产品,都会有一方会觉得不合适。”一家开发商私下对搜狐焦点说。

  其实,并不是没有办法打消这位开发商的顾虑。在北京土地断供百日之后,重新供应的两宗土地出让方式由“就地配建”改为“异地配建”。

  虽然暂不知这种土地出让方式能否在东坝南区得以落实。但是业内人士评价,这种方式不仅有助于保障房的持续建设,也有助于商品房地块的规划设计、保持地块高档社区的品质。

  豪宅能否高端?

  时间追溯到2013年11月21日,恒大以总价51.35亿元,配建1.69万平方米、限价房限价9900元/平方米的“限价商品住房”和11.2万平方米的自住型商品房斩获东坝地块,成为当时北京总价地王。

  对于恒大而言,这是其进京之后第一次拿到有纯商品住宅的地块,该产品被命名为恒大华府,在恒大的五大主要产品线中,恒大华府系列一直是定位于城市中的高品质住宅,基本上以别墅产品为主,同时以高层和小高层为辅。

  目前恒大华府周边将包括东坝家园、奥林匹克花园、首开常青藤和利锦府等4个商品房,而东坝家园与奥林匹克花园已基本售罄,剩下在首开常青藤目前在售的板楼均价在4万元/㎡左右,而已经开放售楼处的利锦府也将于年内入市,该项目一期项目将以120平左右的两、三居产品为主打,同属中高端产品。

  “比常青藤和奥林匹克花园更高端,价格自然更贵。”附近一名中介机构的人员向搜狐焦点介绍,常青藤二手房以卖到3.8万左右,奥林匹克花园二手房在3.5万左右,走高端路线的恒大华府只会更贵。

  “该区域还有几个经济适用房项目,售价都在万元以下,虽然不构成直接竞争,但是在这样的片区销售高端住宅客群基础似乎并不稳固。”一位业内人士坦言。

  恒大地块与首开常青藤仅一路之隔,且该地块东侧的一个小规模社区也已经入住,除了首开常青藤以外,不远处的奥林匹克花园也是早已入住的小区。此外金隅嘉品MALL目前也正在紧锣密鼓的施工当中,可以预期的是,未来恒大地块商品房入住之际,周边的生活配套应该不会匮乏。

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东坝网游客
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首开常青藤下跃的户型,楼下的地下室是50年产权的,还一样价,哎,都别买了
发表于 2014-07-14 17:47:34
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首开啊,06年的产权,刚入住的房子就少了8年的产权……
发表于 2014-06-29 15:34:31
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东坝网游客 [119.161.184.*]
交通便利,人口密集意味着配套设施有潜力,因此可以适合高低端混住,定价是重点
发表于 2014-06-24 13:20:53
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东坝网游客 [219.143.252.*]
周边环境如此,能有“高端宅子”吗?
发表于 2014-06-20 16:37:25
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这地方,住高端宅子的,以后教训儿子的时候,会说,让你丫不努力,将来就住对面房子去
发表于 2014-06-20 14:06:59
水刀木风
水刀木风
金隅汇星苑在高井吧,不在东坝!东坝的是汇景苑!
发表于 2014-06-20 13:51:39