恒大东坝地王可以实现盈利 但不是暴利

作者:马三甲 (2014-03-11) 4066

  “东坝地块是可以盈利的, 但绝不是暴利。商品房部分定位中高端产品, 坚持薄利多销原则。”恒大地产总裁夏海钧接受本刊记者采访时表示。

  夏海钧所说的东坝地块,即是2013 年震惊业界的北京总价地王。时间拉回至数月前。2013 年11 月21 日,北京土地市场接连成交了四宗地块。其中,朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地二类居住、公建混合住宅、其他公共设施用地(配建限价商品住房),备受开发商青睐。

  经过中海、中粮、远洋、住总融创联合体、保利首开联合体、葛洲坝中化方兴联合体等众多重量级选手22 轮的激烈角逐,最终恒大以51.35 亿元的总价, 配建1.69 万平方米“限价商品住房”和11.2 万平方米的自住型商品房获得该地块,刷新了年内北京总价地王纪录。

  该地块建筑控制规模20.84 万平方米,刨去限价房和自住型商品房,恒大以50 多亿元的天价拿到的可开发商品房面积不足8 万平方米。这是冒险为之还是实力体现?

  有利可图

  业界粗略估算,东坝地王商品房部分楼面价约5 万元/ 平方米,未来售价至少在7 万-8 万元。而目前东坝区域的首开常青藤上期均价2.5 万元/ 平方米左右,新房源价格待定。奥林匹克花园2013 年8 月份入市报价为3.7 万元/ 平方米左右。不过其年后同类产品报价已升至每平方米4 万元至5 万元左右。

  此外,该区域还有几个经济适用房项目,售价都在万元以下,虽然不构成直接竞争,但是在这样的片区销售高端住宅客群基础似乎并不稳固。

  基于此,有观点指出恒大纯属赔本赚吆喝,也有人认为,恒大是在赌北京房地产价格大涨。

  夏海钧告诉本刊记者,他预计2014 年北京房价保持平稳,但恒大通过快速周转以及成本控制管理,可以让地王实现合理盈利。

  本刊记者了解,房地产开发的成本纷繁复杂,但最主要的还是土地成本(地价)、建安费用、配套费,以及财务费用、管理营销费用等。

  此外,税收也是一项重要支出。其中土地增值税按30%-60% 累进,占比最大; 所得税20% ;营业税5%。东坝地块限价房部分限价9900 元/ 平方米,自住型商品房限价2.2 万元/ 平方米。假设商品房部分按照成本价销售,没有增值税和所得税,可以计算出楼面价仅为4 万元/ 平方米,而且售价5 万元/ 平方米就能实现收支平衡。但这个结果并不是对所有的房企都适用(详见图)。

  首先,财务成本不能高于10%。恒大在香港上市4 年以来,大部分资金来自投行,以发债融资为主,融资成本较低。恒大年报公开的平均实际年利率2012 年为10.05%,2011 年为8.81%。2013 年底,恒大继续发行了15 亿美元优先票据,合作客户有高盛、JP 摩根、德意志银行、招商证券(香港),融资年利率为8.75%。

  其次,恒大走的是高周转、标准化开发之路。从前期手续到正式开盘销售, 一般开发商需要12 个月时间,万科需要用9 个月,恒大则可以缩短到6 个月左右。

  兰德咨询测算, 同等规模的项目, 开发周期每增加一个月, 由于资金成本、管理费用等随之增加, 项目投资回报率将会降低0.8 个百分点左右;反之, 开发周期每缩短一个月, 项目投资回报率可提高0.8 个百分点。

  恒大也已经形成了非常完善的产品线和标准化管理体系。产品线中高端产品以华府系列为主,一般位于城市核心区域。旅游产品以恒大金碧天下为主。中端产品主要以恒大绿洲、恒大城、恒大名郡系列为主。

  中端产品通常位于城市的次级中心区域,甚至是近郊区。同时,在社区建造初期就同步实施各项配套设施的建立,生活配套齐全,因此,可以定位为配套齐全、环境优美的大型住宅小区,主要面向首次置业的客户群和普通的改善客户群。

  恒大东坝地块综合容积率2.46,不会是低密度产品。从东坝所处的区域特征来看,该地块定位也更适合做恒大的中端产品。

  而且,一次性支付50 多亿元的购地成本也非常考验房企的实力。

  当然,这样的计算并非精确。首先, 房地产开发涉及到的费用非常多,图表中只列出最主要的几项;其次,恒大的中高端产品一般是精装修,也会增加各项支出。但上述计算结果至少说明该项目售价还有一定的提升空间,看起来也并不像最初粗略估算的那样令人咂舌。

  回归一线

  对于恒大来说,除了要微观计算地王的成本收益,更要有宏观考量。恒大进军北京市场早有准备。

  恒大之前号称“三四线之王”,但是现在三四线的楼市成交量比较低迷, 回归一二线成为必然选择。2013 年开始, 恒大在一线城市大规模增加土地储备。2013 年6 月18 日,恒大以23 亿元竞得广州核心地块,为其拓展珠三角经济圈打下铺垫。7 月3 日,恒大首次在北京拿地,35.6 亿元拍得北京昌平沙河“限房价, 竞地价”地块,溢价率16.7%,折合楼面均价6964 元/ 平方米。2013 年9 月3 日,恒大成功布局杭州;2013年9月4日, 成功再次进京,二度落子北京。

  11 月21 日的东坝地王是恒大2013 年在北京拿下的第三块地,也是继连续竞争两块完全自住型商品房用地后,在北京拿的第一块商品房住宅地块。

  恒大频频以地王姿态储备一线城市土地资源,充分显示了其发力一线城市的雄心。据恒大相关负责人表示,2013年以来,为进一步实现集团稳健经营、稳定增长的目标,恒大贯彻“一个优化、一个降低、两个提高”的“112 计划”。

  “112”计划中的“一个优化”, 即是指优化住宅地产项目区位布局:项目拓展向一二线城市适度倾斜;精选具有发展潜力的三线城市项目。

  本刊记者从北京市房地产交易管理网上查到的信息,恒大拿下北京地王当日, 北京可售住宅59378 套。选取全市新建商品房市场近一年的月均销售速度来计算, 这些库存在6 个月左右即可消化完毕。

  东坝等地的热拍也引发了楼市的新一轮“蝴蝶效应”,带动市场了对京城五环沿线房产的重新评估,尤其是享有朝阳区“十大发展基地”政策规划利好的东北五环沿线,身价更是节节攀升。恒大重金拿地王,代表了一部分资金充裕的上市公司,不惜代价要在北京这样的一线城市拿地,占据行业制高点。

  由此可见,恒大地王账不是个亏本的买卖,但也有机构并不看好恒大的激进动作。2014 年1 月27 日,标准普尔将恒大地产列入负面信用观察名单。

  原因是,该公司最近33 亿元收购华夏银行股份,且预计2013 年约花费了350 亿元人民币大规模购地,这可能导致其财务实力下降。

  标普预计,2013 年恒大地产债务总额有可能已超过1000 亿元人民币(包括永续债券)。未来三个月内,如果该公司的债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)的比率升至5 倍以上,可能下调其评级。

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